O comprador venceu! O ITBI deve ser calculado sobre o valor da negociação.

Quem comprou imóvel sabe a burocracia e os gastos necessários para que tudo seja realizado nos conformes, desde o compromisso de compra e venda, escritura pública, até o seu devido registro na matrícula do imóvel, constando lá o seu nome como proprietário.

Investimentos necessários como um corretor de imóveis na negociação, de um advogado na confecção do contrato, dos emolumentos do Tabelionato e Registro de Imóveis, certidões negativas X, Y, Z e a famigerada, guia de ITBI, que sempre é um susto para o comprador/contribuinte.

ITBI trata-se do Imposto de Transferência de Bens Imóveis e deve ser pago pelo comprador/contribuinte, para que assim seja possível a confecção da escritura pública de compra e venda e que tal seja levada a registro no Registro de Imóveis competente onde está cadastrado o imóvel. Trata-se de imposto municipal, sendo emitida pela Secretaria da Fazenda municipal em uma alíquota que varia de 2% à 4%, variando entre cada município.

Pois bem, diariamente tais Secretarias da Fazenda emitem a guia de ITBI sobre um valor que elas criam, designado as vezes por “valor de referência/avaliação”. E é aqui que vem o susto do comprador do imóvel, que se depara com uma guia em valor altíssimo e sobre um valor bem maior do que aquele da negociação do imóvel.

Em recente decisão a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda, sendo elas:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Relator do recurso, o Ministro Gurgel de Faria explicou que embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas.

No caso do ITBI – argumentou –, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.

Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.

“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, concluiu o ministro.

Resumidamente, o julgado do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor declarado pelas partes na Escritura Pública de Compra e Venda, sendo ilegal qualquer outro valor atribuído ao imóvel para fins de arrecadação.

Exemplo: Imóvel adquirido em Porto Alegre (alíquota de ITBI de 3%) por R$300.000,00, a guia deveria ser emitida no valor R$9.000,00, entretanto, a Secretaria da Fazenda Municipal agregou “valor de avaliação” do imóvel em R$500.000,00, sendo emitida guia no valor de R$15.000,00.

No exemplo, de forma indevida foram cobrados R$6.000,00, sendo este o valor a ser recuperado no judiciário, com as devidas correções e atualizações desde a data do desembolso, através da ação comumente chamada de Ação de Repetição de Indébito, em face do Município arrecadante do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.

O exemplo supracitado trata-se de caso de compra à vista, bastando verificar na guia o valor declarado pelo comprador e o valor de avaliação pela fazenda municipal, realizando-se um simples cálculo aritmético. Nos casos de compra através de financiamento o cálculo é outro, sendo necessária a consulta de um profissional qualificado para sua realização e correto apontamento do valor a ser recuperado judicialmente.

Quem tem direito? Qualquer pessoa física ou jurídica que tenha adquirido imóveis nos últimos 5 anos.

FCN Advocacia – Resolvendo problemas, mitigando danos.

Fonte: www.stj.jus.br – REsp 1.937.821 – Tema 1.113.